О том, отразился ли всплеск спроса на жилье на стоимости квадратного метра и спровоцирует ли ажиотаж дефицит квартир в новостройках, о новых проектах жилой застройки, а также об окончательном завершении истории с обманутыми дольщиками «Гринфлайта» в интервью CHEL.DK.RU рассказал директор «Треста Магнитострой» Олег Лакницкий.
Во время первой волны пандемии и летом застройщики отмечали небывало высокий спрос на квартиры в новостройках. Сыграло роль снижение ипотечных ставок?
— Да, надо признать, что меры государственной поддержки строительной отрасли оказались эффективными. Льготная ипотечная ставка в 6,5% годовых сделала недвижимость крайне уместной инвестицией в пандемийное время. С такой ставкой первоначальный взнос компенсировать можно уже в течение пяти месяцев.
Люди вкладывают накопления в жилье — эта тенденция просматривается не только в Челябинской области, но и по всей стране. Вероятно, сыграла свою роль и некая непредсказуемость дальнейшего развития ситуации. Распространение заболевания — вещь экзотическая, обывателям сложно предугадать, как это повлияет на ту или иную сферу. В результате спрос на квартиры в новостройках оказался необычайно высок.
Почему же наиболее ярко это проявилось именно в новостройках и в гораздо меньшей степени — на вторичном рынке?
— Потому что качество вторичного жилья, как минимум в Челябинске, заметно устарело. Человек смотрит квартиры в домах постройки 80-х годов, а потом приезжает, скажем, в «Академ» — и делает очевидный выбор в сторону свежего ремонта, нового, современного микрорайона с уже сложившимся сообществом со схожими интересами и уровнем достатка, с хорошими управляющими компаниями и прочими удобствами.
Сейчас ажиотаж уже пошел на спад?
— Пока нет. Более того, у нас уже нет квартир с ближайшим сроком сдачи: всё-всё-всё распродано. Теперь продается жилье со сроком сдачи только в 2022 году и позднее. Аналогичная ситуация наблюдается не только в Челябинске. В Магнитогорске мы также продаем порядка 2,5-3 тысяч «квадратов» в месяц. Спрос остается высоким, потому что конкретного заявления правительства России о том, что программа льготной ипотеки будет продлена, не было: пока программа завершается 1 ноября.
С учетом закономерного снижения объемов жилищного строительства из-за пандемии это может спровоцировать временный дефицит предложений нового жилья?
— А о каком снижении речь? Стройка не останавливалась, мы полностью сохранили темпы, где-то даже ускорили их, планы по вводу жилья также остались прежними. Строительство приостанавливалось лишь на первую неделю апреля, что не повлекло за собой серьезных потерь.
Если говорить о дефиците предложений, то я бы скорее предположил, что покупатель, который не решается приобрести жилье сейчас, в перспективе теоретически может столкнуться с дефицитом выбора. Да, предложений остается достаточно, однако возможностей слишком придирчиво выбирать квартиру мечты может стать меньше.
Как правило, на момент сдачи многоквартирного дома большинство квартир уже продано. С учетом отложенного спроса количество предложений в сданных домах очень ограничено. Большинство продаж, конечно, — жилье со сдачей в 2021-2022 годах. Кроме того, запускаем новые проекты, поэтому от нас предложений в ближайшие годы будет достаточно — и эконом, и комфорт, и премиум-класс. И студии, и четырехкомнатные квартиры. Предложения будут разными.
Действительно ли уже с сентября целый ряд челябинских застройщиков начал повышать стоимость квадратного метра в строящихся домах?
— Мы в сентябре приняли решение не поднимать цены за «квадрат». Но тенденцию увидели: да, некоторые строительные компании увеличили стоимость квартир. Сработали законы рынка. Цена устанавливается в точке равновесия между предложением и спросом. Спрос вырос, и коллеги сместили эту точку, и такая ситуация нормальна.
Акцент на Челябинской области и именно южноуральских застройщиках здесь я бы делать также не стал: цены на первичку с января по октябрь 2020 г. в регионе в зависимости от района выросли не более чем на 4%. При этом если говорить про Подмосковье и Санкт-Петербург, то рост доходит до 17%. Поэтому в нашем регионе ситуация стабильная, адекватная, дающая работать застройщикам, но не бьющая по кошельку покупателя.
Как пандемия и вынужденная изоляция повлияли на потребительские ожидания, тренды в жилищном строительстве?
— Вокруг этой темы очень много инсинуаций и разговоров о том, что россияне якобы пересмотрели свои запросы и теперь очень активно переезжают в частное жилье. Но мне влияние непосредственно пандемии на тренды кажется переоцененным. Да, мы видим, например, строя под Магнитогорском загородный поселок «Молодежный», что спрос на таунхаусы чуть подогрет. Да, еще мы видим, что есть семьи, которые провели какое-то время, скажем, вчетвером в двухкомнатной квартире, и решили расшириться до трехкомнатного жилья. Да, такое бывает! И всё же государственное субсидирование ипотеки остается наиболее важным фактором, стимулирующим этот спрос.
Недавно Трест «Магнитострой» анонсировал строительство высотного жилого комплекса на площадке возле арены «Трактор». Расскажите подробнее о проекте?
— Да, мы презентовали новый проект — ЖК «Видный». Амбиции на этой территории у нас очень большие, но пока раскрываем карты только про первые две башни. Это 25-этажные монолитно-каркасные строения: готовим современные планировки квартир, на первых двух этажах разместим коммерческую недвижимость, а парковку скроем под землей. Эти башни должны стать очень, очень ярким началом работы в данном микрорайоне — в ближайшем будущем там появятся и скверы, и социальные объекты. Планируется и продолжение жилой застройки, конечно.
Ледовая арена стала мощным магнитом, но в остальном район явно не дотягивает: типовые спальные кварталы, не хватает ни ресторанов, ни интересных форматов стрит-ретейла, ни вариантов досуга. Возможно, стоит поискать новые смыслы для этой территории?
— Ни в коем случае не считаю этот район отсталым и всегда — особенно во внепандемийное время — с удовольствием провожу встречи в заведениях на северо-западе.
«Спальность» северо-запада — это миф в сознании тех, кто редко приезжает сюда из других районов города. «Академ», Тополиная аллея, «Ньютон», «Трактор», крупнейшие ТРК и множество других факторов — всё это вдохнуло в район молодую энергию, он перестал быть «спальным» в прямом смысле этого слова.
Здесь живут, работают, развлекаются, здесь есть детские сады, школы, досуговые центры. Но, конечно, новые смыслы нужно искать всегда — это и есть развитие. Поэтому формат работы коммерческих площадей в ЖК «Видный» будет тщательно продуман, будем отдавать приоритеты уникальным видам услуг и их качеству.
Ранее «Магнитострой» заявлял о планах возведения небоскреба на другой площадке — в районе бассейна «Ариант». И, по имеющейся информации, он будет выше башни «Высоцкий» в Екатеринбурге. Есть ли уже проект, ориентировочные сроки начала строительства?
— Это очень амбициозный проект. Он должен стать не просто визитной карточкой «Треста», он будет формировать лицо города, а для компании станет совершенно новым этапом развития. Речь не про одно здание, а про целый комплекс. Сейчас мы находимся в стадии переговоров и разработки проекта. Так что пока еще рано говорить о конкретных сроках реализации. В комплексе будут и торгово-офисные помещения, и апартаменты, и жилые помещения, запланированы площади для размещения музея в новом, современном формате и наземного многоуровневого паркинга.
Располагаться комплекс будет в районе пересечения улиц Российской и Труда со стороны реки Миасс. Сейчас здесь находятся полуаварийные здания, которые наш глаз уже не замечает в центре города. После того, как мы реализуем эту затею, территория на пересечении Российской и Труда наконец станет полноценным деловым центром города, но при этом задающим высокий уровень жизни.
Что выгоднее с финансовой точки зрения и проще с технической: масштабное освоение пустующих территорий на окраине или точечная застройка в оживленных городских кварталах, как с ЖК «Парус» на улице Курчатова?
— Выгоднее и проще строить нечто большое и за городом, конечно. Да, для этого нужно вкладывать очень большие суммы в протягивание инженерных сетей: канализации, электроснабжения и прочего. За городом этого нет, и это большая проблема, которая иногда губит проекты на корню. Но если речь идет не о квартальчике из четырех домов, а о застройке микрорайона на 12-20 домов, то точечная застройка неконкурентна, конечно. Она гораздо менее выгодна для застройщика.
Однако ЖК «Парус» — это новый вызов для «Треста», от которого нельзя отказываться. Мы строим в центре Челябинска комплекс комфорт-класса с очень нестандартными планировками, который покажет, что успешное обновление заброшенных городских пространств возможно.
Почему, на ваш взгляд, в Челябинске так мало примеров успешной реновации старого жилого фонда?
— Всё же реновация в том числе увязана и на возможности городского бюджета. Если говорить о реновации в Москве, на которую принято показывать пальцем, то там на аукцион выставляют участки, полностью готовые к застройке. В Челябинске ситуация иная: инициатива и инвестиции должны идти только от застройщика. И тем не менее даже при таких переменных в городе происходят позитивные изменения, и на место ветхого жилья приходит современное.
В прошлом интервью вы заявляли о том, что колоссальный опыт, полученный при массовой застройке проектов «Гринфлайта», позволил компании строить планы по выходу в соседние регионы — в частности, в Свердловскую область. Развивается ли это направление? Насколько сильны региональные особенности?
— Да, интересы компании простираются за пределы Челябинской области. Развитие в других регионах, возможность запуска там новых проектов мы рассматриваем сейчас крайне активно. И, конечно, при построении планов учитываем региональные особенности — они играют очень большую роль в работе застройщика на территории, во взаимодействии как с потенциальными покупателями, считывании их интересов, так и с местными властями.
Чем завершилась история с обманутыми дольщиками «Гринфлайта»? Действительно ли последние несколько домов так и не будут достраиваться?
— Проблему с дольщиками «Гринфлайта» можно назвать решенной. Все владельцы квартир, которые хотели поменять недостроенное жилье на квартиры в готовых объектах, это сделали. Обмен завершен. Оставшиеся два дома будут достраиваться, но их жители проголосовали за создание жилищного кооператива, он и будет завершать строительство. Сейчас их решение направлено в Арбитражный суд для утверждения.
Сегодня многие застройщики сталкиваются с настоящим потребительским экстремизмом, когда новоселы по наводке юристов выставляют необоснованные претензии к качеству отделки. Как вы разрешаете спорные ситуации?
— Более того, этот потребительский экстремизм только нарастает. Такие истории — постоянная проблема каждого застройщика в нашем городе. Людей провоцируют юристы — обычно это фрилансеры, которые обещают легкие деньги на пустом месте. Собственникам квартир такое предложение кажется заманчивым, и они выставляют претензии, придравшись к миллиметрам и градусам.
Однако проблема не только в этих «юристах», но и в противоречиях в нормативной базе. Бывают ситуации, когда один и тот же параметр по ГОСТу должен соответствовать одним цифрам, а по СНиПу — другим. Разводим руками, но решаем всё в рамках правового поля.
Насколько мне известно, у Треста «Магнитострой» есть достаточно успешный проект застройки загородного поселка под Магнитогорском. Планируется ли реализовать что-то подобное в Челябинске?
— Да, сейчас мы нарабатываем опыт с поселком «Молодежный» под Магнитогорском. Для Магнитки это первый поселок комфорт-класса. Речь про таунхаусы и малоэтажные многоквартирники с террасами, но есть и индивидуальные дома. Поселок очень зеленый, с велодорожками, мангальными зонами. Никакой загазованности, никакого давящего городского ритма. В общем, уже сейчас мы видим, что люди охотно к поселку присматриваются и уже покупают жилье. Мы сделаем выводы из этого опыта. Уверен, они будут позитивными. И не исключаю: с удовольствием рассмотрим возможность запустить аналогичный проект под Челябинском.
Екатерина Омельченко
Источник: https://chel.dk.ru/news/237143763